Строили мы, строили и, наконец, расстроили! Обзор ситуации на рынке металлов для стройиндустрии.
В последнее время с российского строительного рынка поступают противоречивые сигналы. Падение темпов ввода в строй нового жилья за I полугодие и кризис продаж недвижимости весной–летом нынешнего года свидетельствуют о начинающемся кризисе в строительной отрасли. С другой стороны, участники рынка утверждают, что все не так плохо. Что же на самом деле происходит в отрасли?
Говорить о стагнации на строительном рынке начали после публикации данных Росстата об итогах строительства недвижимости в России в I полугодии Z008 г. Согласно этой информации, в январе—июне в России введено в эксплуатацию 21,7 млн м2 жилья, что всего на 2,9% превышает уровень аналогичного периода 200Z г. (тогда темпы роста к 2006 г. составляли 34,8%). Причем в этом году в Москве и Санкт-Петербурге объемы ввода жилья и вовсе уменьшились — на 50 и 19,7% соответственно.
Кстати, необходимо учесть, что согласно методическим пояснениям к расчетам Росстата, в статистике ввода жилья учитывается строительство индивидуальных жилых домов, а за последнее время оно начинает занимать все более значительную долю.
Источником дополнительной «головной боли» для строителей стал весенне-летний кризис продаж на рынке недвижимости. Согласно информации, собранной с сайтов компаний-риэлтеров и различных аналитических агентств по недвижимости, в этот период динамика роста цен на жилые помещения резко снизилась. И если в Москве и Санкт-Петербурге жилье еще дорожало на несколько процентов в неделю, то, например, в Омске, Екатеринбурге, Иркутске, Барнауле, Новосибирске и Ростове-на-Дону рост цен остановился.
С другой стороны, аналитики и участники рынка недвижимости говорят о том, что эта ситуация «рабочая», и кризисных явлений в отрасли не наблюдается.
Генеральный директор компании MACON Realty Group (Краснодар) И. Володько, в частности, сказал: «В первую очередь необходимо отметить, что кризиса на рынке недвижимости, как в России в целом, так и в Южном федеральном округе в частности, нет и не предвидится. Безусловно, присутствуют негативные тенденции, связанные с общемировым кризисом ликвидности, когда банки вынуждены поднимать ставки по ипотечным кредитам. От этого страдают и физические, и юридические лица, которым теперь значительно сложнее получать кредиты, ставшие к тому же более дорогими. Так как в последнее время рынок развивался именно за счет ипотеки, и это развитие вызвало увеличение объемов строительства, падение спроса действительно может негативно повлиять на отдельные сегменты жилой недвижимости в некоторых регионах. Где-то предложение даже превысит спрос.
Тем не менее, серьезных предпосылок для кризиса в России, а особенно в ЮФО, не существует. Небольшая стагнация может наблюдаться на Урале или в Сибири, но не на Юге. Во-первых, это один из наиболее развивающихся регионов страны — деловая активность здесь на подъеме, создаются новые предприятия, а с ними и рабочие места, что делает регион привлекательным для жизни, а также для инвестирования в недвижимость. Во-вторых, спрос здесь формируется не только местным населением, которое покупает квартиры в целях постоянного проживания, но и иногородними и иностранными лицами, приобретающими резиденции для отдыха и временного проживания. Говоря же о рынке России в целом, следует с осторожностью подходить к глобальным оценкам. В каждом регионе существуют локальные рынки, где в разных сегментах может наблюдаться разная ситуация, где-то может быть не слишком радужная. Но общая картина в РФ следующая: рынок недвижимости еще достаточно молод и находится сейчас в фазе активного развития. В большинстве сегментов спрос все еще не обеспечен качественным предложением. Безусловно, рынок также подвержен общемировым тенденциям, но даже при сохранении текущей макроэкономической ситуации можно прогнозировать активный рост и в будущем. По нашим прогнозам, даже при самой худшей ситуации на рынке произойдет лишь кратковременная стагнация, перспективы же довольно радужные, рынок обладает высоким потенциалом развития».
С таким же оптимизмом ситуацию воспринимают и участники уральского рынка недвижимости. В частности, как рассказала А. Зыкова, руководитель справочника «Недвижимость BLIZKO» (ИД Абак-Пресс), несмотря на то, что на рынке имеет место некоторое приостановление роста цен, говорить о том, что эта ситуация предвещает некий спад или стагнацию в строительстве, нельзя. «На наш взгляд, ситуация такова: за последние полгода цены на «вторичку» и в некоторых сегментах рынка упали довольно сильно, например, в сегментах традиционно недорогого жилья, панельной застройки и т.п. Скорее всего, это связано с изменением спроса. Если во времена бума в 2006 г. покупали любые квартиры, лишь бы вложить деньги, то сейчас потребитель стал более разборчивым. Платежеспособный спрос стал больше ориентироваться на первичный рынок качественного жилья: сейчас для потребителя стала важна инфраструктура района, коммуникации, удаленность от центра и т.д. Поэтому элитное жилье продолжает расти в цене. Если говорить о неком снижении спроса, то свою роль сыграли ужесточения правил по ипотечным кредитам, однако необходимость в покупке жилья у населения, например в Екатеринбурге, не изменилась, поскольку на Урале очень велика миграция населения в рамках региона — из мелких городов в крупные.
Если во времена бума в 2006 г. покупали любые квартиры, лишь бы вложить деньги, то сейчас потребитель стал более разборчивым.
Если говорить об имеющемся количестве предложений, то оно никаким образом не изменилось. И маркетинговая активность строительных компаний традиционно сезонная».
Москва и Санкт-Петербург также испытывают давление миграции, можно сказать, во всероссийских масштабах. Поэтому С. Фильченков, аналитик ИК «Финам», отметил: «Несмотря на некоторое замедление темпов строительства в сегменте жилой недвижимости, мы придерживаемся достаточно оптимистичного взгляда на дальнейшее развитие рынка. Существующие позитивные макроэкономические факторы, а также сохраняющийся на рынке дефицит предложения будут поддерживать спрос в сегменте».
Однако всему этому можно противопоставить утверждения, что несмотря на все попытки «строить больше и быстрее», российский стройкомплекс не способен удовлетворить требования рынка. Например, к Z012 г. предполагается строить по 140 млн м2 нового жилья в год. Однако в 200Z г. было введено всего лишь порядка 70 млн м2. И при этом максимум, который российский стройкомплекс может показать — это 40% прироста возведения жилья в год.
При этом платежеспособный спрос сегодня оценивается на уровне 15—20% от общего количества семей. За все время существования ипотеки (а это 10 лет), воспользоваться этим инструментом, по данным Росстроя, смогли чуть более 1% граждан России. То есть даже то, что будет построено, вряд ли будет получено теми, кто в этом жилье нуждается.
И едва ли эта цифра увеличится, поскольку в настоящий момент Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) резко ужесточает требования выдачи ипотечных кредитов. В частности, АИЖК собирается ввести дисконт при выкупе закладных у своих региональных партнеров. По условиям дисконта, АИЖК будет выкупать кредиты за меньшую цену у тех партнеров, которые будут выдавать их под процент, ниже установленного агентством. При этом минимальная ставка равна 12% годовых, что выше ныне действующей на 1,25%. Дисконт составит около 10%.
Помимо этого, ужесточаются требования по кредитованию самих строительных организаций. Не секрет, что многие компании строили на западные деньги и кредиты зарубежных банков. Однако мировой финансовый кризис остановил этот поток «дешевых и длинных» денег. И если раньше проектное финансирование предполагало 12% годовых, а срок кредита был 10—12 лет, то сейчас это 17—20% годовых сроком на семь лет.
Платежеспособный спрос сегодня оценивается на уровне 15—20% от общего количества семей. За все время существования ипотеки (а это 10 лет), воспользоваться этим инструментом, по данным Росстроя, смогли чуть более 1% граждан России. То есть даже то, что будет построено, вряд ли будет получено теми, кто в этом жилье нуждается.Кроме того, финансовый кризис сказался и на возможности получить средства на развитие от IPO. «В настоящий момент в связи с негативной ситуацией на мировых рынках, в том числе и в строительном секторе, многие компании вынуждены отложить публичные размещения, опасаясь отсутствия спроса со стороны инвесторов, — отметил С. Фильченков. — Даже несмотря на существенное нивелирование различных рисков недостаточного финансирования крупных российских девелоперов, акции компаний продолжают снижаться в связи с неблагоприятной рыночной конъюнктурой».
Причем нынешние стройки финансировались 1,5—2 года назад, и в этом году девелоперы и застройщики живут «по инерции», используя средства, которые они привлекали в предыдущие периоды, а также продавая свои готовые объекты. Поэтому можно предположить, что в дальнейшем ситуация только усугубится.
Помимо отсутствия средств на развитие, еще одной проблемой строительного рынка до сих пор остаются трудности с распределением земельных участков под строительство. Причем участков, подготовленных под застройку, со всеми необходимыми инженерными коммуникациями.
В частности, как рассказал журналу «Металлоснабжение и сбыт» сотрудник одной из екатеринбургских девелоперских Kомпаний, в Екатеринбурге большое количество земельных участков находится в собственности различных юридических и физических лиц. Однако проблема в том, что отсутствуют необходимые средства для освоения данных участков. Чтобы воспользоваться проектным финансированием, необходимо вложить 30% собственных средств, то есть как минимум должен быть готов фундамент и два этажа. А для этого необходимо проложить коммуникации, обеспечить объект электроэнергией и т.п. Все это обременительно для застройщика.
Пока никаких осмысленных действий со стороны властей по стимулированию рынка жилищного строительства его игроки так и не дождались.В зарубежных странах подобные вопросы решает государство. Попытки разрешения этой проблемы были и у нас. Так, начиная с 2002 г., шла реализация специальной Федеральной целевой программы «Жилище» и ее подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства», которые предусматривали систему мер и стимулов, направленных на то, чтобы инфраструктура развивалась опережающими темпами. Для этого государство пообещало местным органам власти и предпринимателям гарантии и субсидированные проценты по кредитам под строительство подъездных дорог и коммунальных сетей. Однако эта программа в силу непродуманности механизма своей реализации не заинтересовала участников рынка.
Таковы основные проблемы и ограничители роста строительного рынка. Можно, конечно, еще сказать и о «проблеме власти» и коррупции в отрасли, однако этот вопрос — тема для отдельного разговора.
Если же говорить о сценариях дальнейшего развития событий, то по большому счету они будут зависеть от ситуации на финансовых рынках и от разрешения проблем с ипотекой.
Что касается цен, то практически все опрошенные эксперты уверены в том, что жилая недвижимость в России дешеветь не будет — это не спотовый рынок металлопроката. Поэтому участники рынка недвижимости предпочтут переждать «несезон», даже если он будет длиться год-два, пока платежеспособный спрос дотянет до уровня цен, который сложился в настоящее время. Если же кому-то из них понадобится освободить средства, то они, скорее всего, предпочтут продать активы партнерам или инвесторам, чем снижать цены для конечного покупателя.
Практически все опрошенные эксперты уверены в том, что жилая недвижимость в России дешеветь не будет.Казалось бы, самое время государству вмешаться в ситуацию. В том числе и с точки зрения создания альтернативных механизмов для приобретения жилья той частью населения, которая не в состоянии приобретать его по сложившимся ценам (а это практически 85% населения). Однако пока никаких осмысленных действий со стороны властей по стимулированию рынка жилищного строительства его игроки так и не дождались.
Татьяна Игнатенко